2022年，私人投资者是全球房地产投资中最为活跃的买家，投资额为4550亿美元，占总额的41%。这也是私人投资首次超过机构投资者，后者投资总额为4400亿美元。

具体来说，多户住宅、写字楼和工业资产是私人资本最感兴趣的资产。

2022年，美国、英国、德国、加拿大和法国是私人资本投资的首要目的地。

美国城市仍是私人买家的目标。在吸引私人资本投资的城市中，美国大都市占总数的67%，巴黎是唯一一个进入前10名的非美国城市。

2022年，美国是私人投资者最大的资本来源地，投资额为3020亿美元，占商业地产投资总额的四分之一以上，占私人投资总额的66%。

在2022年市场混乱时期，私人买家重新回归全球商业房地产市场。2023年，这一情况会再次发生吗？

尽管2023年，经济状况不佳，但商业地产的吸引力依然存在。19%的人希望在2023年直接投资于商业房地产，而13%的人寻求间接投资，例如房地产投资信托基金或债务融资。

更具体地说，预计来自巴西、美国、阿联酋、德国、西班牙和瑞士的资本将在2023年占据主导地位。

2023年，写字楼将继续占据主导地位。预计超过40%的私人跨境资本将流向办公领域，而工业和住宅领域预计各占19%。其中英国的写字楼和零售业将成为关注的焦点，美国、德国、澳大利亚和荷兰的写字楼也可能出现强劲需求。

调查结果还指出，私人资本对私人租赁行业、休闲、酒店、学生住宿、生命科学和数据中心的投资需求也很强劲。

2022年，以美元计算，超高净值人士持有的总财富减少了10%，约为10.1万亿美元。在地域上，欧洲高净值人士的财富下降幅度最大，为17%，澳大利亚为11%，美洲为10%。相比之下，非洲和亚洲的降幅最小，分别为5%和7%。

尽管如此，依旧有三分之一的富裕人士还在寻求财富的增加，尤其是亚太地区。而欧美地区的富裕人士的首要目标不是增值，而是保值。

2023年，房地产是富裕人士最为关注的机会。三分之一的富裕人士正在寻求增加住宅持有量，28%将增加商业地产持有量。据此，Active Capital的资本引力模型预测，2023年将是自2019年以来跨境私人资本增长最强劲的一年。

未来一年，债务似乎将成为所有投资者的主要考虑因素。由于利率多年处于高位，大多数市场的债务成本都在上升，这导致债务人（投资者）或将面临艰难的挑战。

2017年、2018年，全球房地产投资高峰时，不少投资者借债投资了房地产。假设贷款期限为5年，由于这些贷款即将到期，现在这些投资者将面临更高的再融资成本。

如果投资者选择不进行再融资，更高的债务成本可能会带来股权注入或合作的机会，以及将资产带入市场的机会。

这是私人买家在2023年可能处于特别有利地位的地方，因为私人资本通常不像其他投资者那样依赖债务。

无论是以私人身份还是通过家办，高净值人士在商业房地产市场活动中占据的份额越来越大。

在英国，私人客户的平均投资额一般在500万-2500万美元之间。从长期来看，现金充裕的私人投资者一直在利用重新定价、汇率优势以及来自大型机构的竞争减少等优势，瞄准英国等地。

在整个2022年，他们在各种行业和风险状况中都是机会主义者。因此，我们看到他们对办公楼、零售和酒店的投资需求在增加。

而2023年私人投资者的投资机会，首先表现在超市和物流领域，尤其是那些有良好契约的大地段。因为这些地段的基本面依然强劲。其次，在生活领域，也存在着大量的投资机会。2022年，英国在学生宿舍上投资了创纪录的72亿英镑，同比增长了62%。

如果高净值人士想要投资这些机会，可以先从小额投资开始，以便在投入大笔资金之前对交易过程有个大致的了解。不过，值得注意的是，高净值人士需注意能源和运营成本问题，因为ESG在整个房地产市场的投资会越来越凸显。未来，房地产的能源效率受到的审查将越来越严格。

报告指出，2023年之后预计租赁市场将会继续增长。对于即将进入该领域的投资者来说，建立有效的管理结构至关重要。因为，拥有住宅投资物业需要积极主动的资产管理，所有投资者都需要了解相关的法定合规、立法和最佳实践等。

无论是在风险水平（从增值到核心）还是资产类型（例如办公楼或住宅）方面，高净值人士都可以进行广泛的资产投资。2022年，高净值人士和家办的交易量低于1000万欧元，里程碑式的投资远超1亿欧元。

2023年，在金融环境趋紧的背景下，高净值投资者利用其股权资源和减轻债务影响的能力或将是一个机会。此外，巴黎市场在奢侈品零售和住宅领域上的吸引力应该会继续保持。

私人投资者的起始资金可以从低于200万-300万美元开始，最高可达2亿美元。一般来说，最佳投资区间在2000万-5000万美元左右。报告指出，在调研了一系列投资者后，其中最活跃的投资者来自阿联酋、印度和英国。

2023年及以后的投资机会在哪里？优质住宅一直是表现最好的板块。高净值人士一直在寻找混合用途，并可以分拆单独出售的独栋大楼或别墅建筑群。此外，高净值人士投机性地建造高质量的仓库，承担租赁风险，然后卖给基金。这些都是新兴的资产类别。

当然，如果高净值人士想要投资这一资产类别，最好的投资秘诀是，做好尽调和市场评估。因为与欧洲相比，中东的资产建造质量和维护普遍较差，这可能会导致资本支出高于预期，会降低投资回报。

澳大利亚政府计划到2030年将农业产值从600亿澳元提高到1000亿澳元。澳大利亚有独特的农业生产优势，使其农业产业成为全球市场的领导者。我们预计澳大利亚的农业出口将在未来6-7年内大幅增长，其中优质食品预计将增长55%。

对于富有投资者来说，农业投资往往包含住宅便利设施。当考虑基本农田投资时，在英国，100英亩的入门点大约是100万英镑。就规模而言，商业农场的最小规模是1000英亩，约合1000万英镑。在林地方面，适度的投资大约需要100万英镑。

2023年，对高净值人士来说，最大的投资机遇在于农田。这是由于近年来，随着气候变化、生物多样性丧失等问题日益突出，农田是实现全球治理目标的关键。其中，一些最大的投资机会将出现在土地处理不善的地区，这些地区提供了最大的空间来提高自然资本价值和碳信用机会。

那么，高净值人士该如何做好农田投资呢？对于投资者而言，需要考虑到将如何管理这些土地?目标和时间框架是什么?谁来管理它？相对来说，发展中国家的农田相对便宜。但如果投资者不住在那里，则需要一个可以信任的当地管理团队。另一个考虑因素是环境和气候条件，这是长期投资的关键性信息。

据优质国际住宅指数(PIRI 100)追踪的100个主要市场中，有85个市场在2022年呈现正增长或持平价格增长态势。

其中，迪拜连续第二年领先，巩固了其作为全球超高净值人士第二住宅中心的地位。美洲(7%)略高于欧洲、中东和非洲(6.5%)成为表现最好的地区，亚太地区则落后0.4%。

2022年，15个城市的豪宅价格下跌，高于2021年的7个。在2022年下降的人口中，近一半在亚太地区。在疫情期间，价格增长最强劲的市场也是跌幅最大的市场为：惠灵顿(-24%)；奥克兰(-19%)；斯德哥尔摩(-8%)；温哥华(-7%)；首尔(-5%)。

接下来，全球优质住宅市场将走向哪里？

随着不断变化的宏观经济格局，房地产市场正在重新调整。在追踪的25个城市中，莱坊预计2023年的优质房价平均上涨2%，仅略低于在2022年中期预测的2.7%。

其中，一些城市的房价年增长率将变为个位数，而一些城市的房价年增长率将变为负值。然而，在追踪的25个城市中，仍有15个城市预计2023年高端房价将上涨，低于一年前的18个。

迪拜在预测中领先，预计2023年高端房价将上涨13.5%。美国城市迈阿密和洛杉矶分别位居第二和并列第三。

此外，越来越多的不确定性也促使资本流向房地产。

在2023年，以美元为基础的买家将继续在优质住宅市场发挥巨大作用。许多客户现在正寻求从美国市场转移到其他市场，考虑到汇率走势，英国和欧洲似乎特别有吸引力。

鉴于其政治和经济的稳定性，美国也将成为全球最重要的资本目的地之一，而纽约仍将是首选目的地。除纽约外，迈尔密、洛杉矶等地也广受海外买家追捧。

由于美元兑英镑和欧元走强，报告预计2023年，英国和欧洲的海湾买家将变得更加活跃。

到2023年和2024年，政治和经济将是活动的关键驱动因素。避险市场对优质房地产的需求与地缘政治波动同步上升。